房贷调查报告例1

一、美国房地产市场的监测机构

（一）政府机构

美国从事房地产市场监测的政府机构主要是普查局（US Census Bureau）。

普查局除了每十年进行一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方政府进行一次普查，每年普查局还要进行100多项其他调查。普查和调查的目的是为了从个人和单位收集统计信息，汇总成统计数据。普查局的局长由总统任命，同时还需得到参议院的确认。

（二）行业组织与协会

1.全美房地产协会（National Association of Realtors， NAR）。全美房地产协会在20世纪70年代初就拥有40多万名会员而成为美国最大的贸易协会。现在该协会的会员总数已超过85万，在50个州及关岛、波多黎各等托管地建有州协会（state association），在全国1 500多个地方建有地方协会（local association）。

2.全美住房建筑商协会（National Association of Home Builders，NAHB）。全美住房建筑商协会公布的数据主要包括住房市场指数（Housing Market Index，HMI）和住房机会指数（Housing Opportunity Index，HOI）等。该协会总部位于华盛顿，首要的目标是为所有的消费者提供拥有安全、体面和负担得起的住宅的机会，改善房地产行业和建筑行业的经营环境。

3.按揭银行家协会(Mortgage Bankers Association， MBA)。按揭银行家协会公布的数据主要包括周按揭贷款调查（Weekly Applications Survey）和各种住房按揭贷款的利率等。该协会是代表雇佣50名员工以上、分布在全国每个社区的房地产金融业的部级协会，总部位于首都华盛顿。按揭银行家协会的最高决策层是其董事会，由21人组成，负责管理协会的一般事务。

二、各监测机构公布的房地产市场数据

1.建筑支出。建筑支出统计的是在特定时段安装或建设的建筑的价值，包括原材料成本、劳动力成本、建筑设备租金、建筑商利润、建筑设计和工程成本、项目管理成本、建筑期间的利息与税金支出。

建筑支出报告中的数据分为总建筑支出、私人建筑支出与公共建筑支出三部分，其中总建筑支出统计的是在特定时段内某工程所有项目的价值总和，而不管个体项目何时开始或工程款何时支付给建筑商。

2.新房开工。普查局每月公布新住宅建筑报告，报告的内容主要包括新房开工许可数量、已经许可但尚未开工的数量、新房开工数量、在建数量和完工数量。新住宅建筑报告不包括旅馆、大学宿舍等集体居住建筑以及移动住宅。

当住宅的奠基工作开始时即计入当月的新房开工统计，该项统计始于1992年9月，包括在原宅基基础上的完全重建项目。美国并非各地都需新房开工许可，但新房开工数量包括那些不需要许可的住宅项目。

3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部门广泛运用，从而判断是否需要增加新的房地产项目，此外，出租用房空置率还是用于预测未来经济走势的先行指数的组成部分。

住房空置率和自有住房比率季度报告于每季度结束后下月的最后一周公布，年度数据在四季度报告发表后公布。

4.签约未交付房屋销售。全美房地产协会从大房地产经纪商处获得签约未交付房屋销售数据，样本数量达到旧房销售统计样本的一半，相当于所有交易数量的20%。目前有一些住房数据被视为房地产市场的先行指标，如新房开工、住房按揭贷款申请和新房销售等。但这些指标与旧房销售的统计关系并不令人满意。例如，新房销售占所有房地产交易的15%左右，由于其基于上月签订的购房合约，因此被视为先行指数，但新房销售样本规模较小，数据的波动性大，要多个月的数据才能看出趋势。

因签约未交付房屋销售反映的是实际旧房销售，因此PHSI是未来房屋销售活动的准确和可靠的指标，经全美房地产协会统计，超过80%的签约未交付房屋销售在两个月内结算交付，剩下的20%中决大多数在3—4个月内结算交付。

以2001年的签约未交付房屋销售平均数量计算的指数值为100，全美房地产协会在每月的第一周公布两月前的PHSI，除全国的指数外，还包括四个地区的指数。

5.新房销售。新房销售报告每月由普查局公布，目的是提供私有、单家庭住宅销售的统计数据，报告的内容包括：新单家庭住宅的销售数量、新单家庭住宅待售的数量和已销售新房的中位价格与平均价格。

一旦签订销售合同或接受定金，该新房就被认为已销售，而不管房屋是处于尚未动工、在建或已完工阶段。新房销售调查并不跟踪至房产最终交付，即使最终交易未完结，该房屋也被认为已销售。

新房销售调查中的价格是买卖双方在第一次合同签署时或交付定金时约定的价格，不包括订单变化或其他因素引发的价格变化。新房销售的历史数据起始于1963年，除公布全国的总量外，还公布东北部、中西部、南部和西部的地区数据。

普查局的当地统计人员访问样本建筑许可办公室，抽取建筑许可样本，并跟踪这些建筑是否开工、完工和出售。

6.旧房销售。旧房销售占美国房地产销售总量的85%，因此，全美房地产协会公布的旧房销售数据是衡量住宅市场发展趋势的主要依据。每月的25日左右，全美房地产协会公布全国和四个地区的单家庭独立住宅（Single Family House）旧房的销售数量和价格数据。NAR网站上公布的旧房销售报告包括最近12个月的月度数据以及最近三年的年度数据，其他历史数据需要付费购买。

地方协会每月向NAR的研究部报送旧房销售数据，调查占旧房销售总量的30%～40%，并且只有已交付的旧房才被纳入统计范围。全美房地产协会每季公布的各州旧房销售报告是基于所有700多家地方协会的调查数据，而每月公布的旧房销售指标是基于160家地方协会的样本调查数据。

旧房销售数量数据要经过季节调整并折算成年度数字以利于月度和季度之间作出比较。特定月份的年率数据代表如果该月的销售速度能够连续维持12个月的总销售数量。

7.全美住房建筑商协会调查。全美住房建筑商协会（NAHB）通过调查公布的指数主要包括：NAHB-Well Fargo房地产市场指数（NAHB-Well Fargo Housing Market Index， HMI）、NAHB-Well Fargo住房机会指数（NAHB-Well Fargo Housing Opportunity Index， HOI）和房屋改建市场指数（Remodeling Market Index， RMI）。

HMI基于全美住房建筑商协会每月对其会员的调查，特别是单家庭住宅部门，反映房地产业的脉搏，调查让会员对总体经济状况和房地产市场状况进行评级。HMI是对不同扩散指数（diffusion indices）的加权平均，包括当前新房销售、未来6个月的新房销售和可能购新房的交易。前两项的评级分为好、一般和差三等，后一项的评级分为非常高、高、平均、低和很低五等。当前新房销售的权重为0.5920，未来6个月新房销售的权重为0.1358，可能购新房的交易的权重为0.2722。

HOI的定义为当地中等收入的家庭按照标准按揭贷款条件可以买得起的住房销售比重。因此构成HOI的两大因素为收入和住房成本。收入方面，NAHB住房与城市发展部公布的都市地区家庭中等年收入估计，NAHB假设家庭能承担将28%的总收入用于供房，这是按揭行业的传统假设，该估计值再除以12可以得到每月的数据。住房成本方面，NAHB每月从第一美国不动产经纪公司（First American Real Estate Solutions）处获得交易记录数据，包括各州、县的房产销售时间和价格等。房主每月需偿还的本金和利息按照30年期固定利率按揭贷款和10%的首期假设来计算。在本金和利息之外，住房成本还包括当期的物业税和物业保险。HOI即是都市地区每月可供房的收入超过月住房成本的记录比重。

2001年住宅改建市场规模达到了1 530亿美元，相当于GDP的2%和住房总支出的2/5。未来十年，住宅改建市场的年增长速度至少将达到5%，在此期间该市场的规模甚至将超过新房市场的规模。NAHB的房屋改建市场指数基于对房屋改建商的调查，并正成为该行业的衡量标准。NAHB通过向15 000个房屋改建商发放调查问卷，最终选中约2 000家改建商作为样本。NAHB的调查产生两个指数来描绘住宅改建市场状况，一是现期市场条件指数（Current Market Conditions Index），二是未来预期指数（Future Expectations Index）。

8.周按揭贷款申请调查。周按揭贷款申请调查由按揭银行家协会进行并向订阅者公布详细的调查数据，该调查共包含15项指标，覆盖固定利率和可调整利率的购房及再融资常规和政府贷款申请情况。报告的内容还包括与前一周、前一月和前一年相比按揭贷款的数量和金额的百分比变化，此外还有平均贷款规模、平均合约利率水平、再融资和浮息按揭贷款数量与金额占按揭贷款总量的比重等数据。报告公布的指数分别为经过季节调整和未经季节调整的市场指数（Market Index）、购买指数（Purchase Index）、再融资指数（Refinance Index）、固定利率按揭/可调整利率按揭指数（FRM/ARM Index）、常规指数（Conventional Index）和政府指数（Government Index）。

周按揭贷款申请调查报告每周三公布，反映此前一周的按揭贷款申请情况，历史数据可以一直追溯到1990年。

9.按揭贷款利率。按揭银行家协会为让其会员和业内人士了解房地产金融的市场环境定期公布和更新一系列的按揭贷款市场利率数据，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率，房迪美公司通过主要按揭贷款市场调查（Freddie Mac Weekly Primary Mortgage Market Survey， PMMS）后公布的数据，分别为1971年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率、1984年至今的1年期可调整利率按揭贷款月平均利率、1999年至今的每周常规按揭贷款利率和1984年至今的月度可调整利率按揭贷款指数（ARM Indexes）。

房迪美公司的主要按揭贷款市场调查始于1971年4月，通过对全国各按揭贷款发放机构的调查来计算30年期固定利率按揭贷款的平均利率。

参考文献：

房贷调查报告例2

美国对假按揭的定义比较宽泛，只要在申请按揭贷款时提供的任何一项资料或陈述严重不实，即为假按揭。常见的假资料包括假的申请书、工作证明、资产和税务证明、房屋交易价格、评估报告和个人信用报告等。

根据美国金融犯罪执法办的权威调查，假按揭绝大多数都是二手住房按揭，新建住宅假按揭占比不到2%。从动机上一般把假按揭分为两类，一类是骗贷买房型，即购房者因急于买房，虚报收入和就业状况以获得贷款；另一类是诈骗牟利型，即恶意虚假申请并赖账不还，从贷款金额与抵押房屋实际价格的差额中渔利。此外，还有使用盗窃的身份或冒名假购房、真骗贷等。这些假按揭很容易出现断供，银行被迫处置抵押房产承担损失。美国80%的假按揭中都有按揭行业从业者的参与配合，大多数诈骗牟利型假按揭都有某个涉及房地产中介、律师、评估师、清算机构的团伙操纵，甚至可能是和贷款机构内外勾结，精心策划，多次作案。这一类型的假按揭是监管和执法部门关注的重点。

一般来说，由于个人征信体系建立较早，房地产业和银行业相关法规比较完善，以及银行风险管理经验丰富，美国按揭贷款业长期以来整体风险较低，不良贷款率都在1％以下，假按揭的发生率则更低。并且，由于房地产市场持续数年上涨，低利率下再融资十分容易，也掩盖了不少虚假交易。但2005年以来，美国房地产市场开始降温，按揭不良贷款率开始令人担忧。近期汇丰银行美国按揭业务出现68亿美元高额坏账以及美国第二大按揭公司――新世纪金融公司濒临破产等事件，进一步印证了按揭信用风险上升的事实。而联邦调查局认为，作为近年增长最快的金融类犯罪，假按揭与房贷质量恶化有密切的关联。该局2005年和2006年《金融犯罪报告》披露，全美疑似假按揭的案例数量2003年为6936宗，2004年猛增到17127宗，2006年又翻倍达到了35617宗，2005年、2006年假按揭造成的损失均在10亿美元左右。此外，联邦房屋署(FHA)提供履约保险的按揭贷款断供率近几年持续上升，检查也发现假按揭数量在逐年成倍增长。

假按揭对住房金融体系有诸多危害。因此，美国政府相关部门和银行业对此都十分重视，采取了许多行之有效的治理措施。

金融机构加强风险防范。美国大型的金融机构通常有比较完善的按揭风险防范机制，包括培训员工、慎选合作伙伴和客户、进行风险评估和报告、做好审计和尽职调查等。近几年针对按揭业务日益规模化、自动化的特点，许多金融机构还与专门从事信贷风险控制的软件公司合作，使用高科技手段防范假按揭，如和税务、社会保障部门联网，能够在线核实借款人身份和收入状况，以及依靠专业化软件和数据库，自动识别贷款资料中的疑点等。联邦住房贷款抵押公司（Freddie

Mac）等按揭行业巨头设有假按揭调查处理的专职部门，有明确的识别防范假按揭的指引，并内部黑名单，禁止有不良记录者参与其业务。此外，根据美国《银行保密法》，银行有对可能涉及洗钱、犯罪的可疑交易向财政部等相关部门报告的强制义务，银行的“可疑活动报告”已成为监控假按揭情况的重要工具，假按揭在这类报告中的占比也越来越高。

行业自律。美国主要按揭贷款机构、中介机构和保险公司都向一家研究公司――按揭资产研究所（Mortgage Asset Research Institute，简称MARI）的按揭数据库提交关于疑似假按揭的案例信息，MARI对此进行分析、统计，并定期向全国住房按揭协会提交报告，公布假按揭的总体情况、地区分布、主要手法等，便于业内机构从中吸取教训，加强防范。全国按揭银行协会2005年专门设立了网上假按揭防范资源中心，关于假按揭的最新报告、案例、法规和经验，供从业者参考。

政府主管部门加强检查监督。联邦房屋署通过25000家经批准的贷款机构，为美国1/3借款人信用不足的按揭贷款提供履约保险，因此更为关注潜在的信用风险和道德风险，并建立了一整套控制假按揭风险的制度。一是对贷款机构进行合规检查，发现可疑线索就移送住房与城市发展部的检查部门进行调查。二是对贷款机构和评估机构的业绩进行持续跟踪，对不良率高的机构进行调查、处罚直至取消其合作资格，并将各地区统计数据上网，使贷款机构能和同行的资产质量相互比较，及早发现问题。三是更新按揭保险审批的规程，强化对假按揭的识别要求，且对短期炒卖房产的按揭不再提供保险。同时，该暑认为加强对消费者的教育才能构筑最可靠的防线，因此每年拨出专项经费用于向购房者提供按揭咨询，增强其自我保护和防诈骗的意识。

银行监管机构加强风险提示和检查。货币监理署、联邦存款保险公司、美联储等联邦机构对银行实施风险监管，房地产市场和房贷市场的变动也是这些监管部门的关注重点。监管部门在对银行按揭业务进行现场检查时，主要关注风险控制的制度和流程是否完善、有效，是否有针对假按揭的识别和防范机制，一旦认为银行内部控制存在明显的漏洞或异常情况，则会跟进检查是否存在违规和诈骗，必要时与其他监管部门进行联合调查，查实后进行相应处罚。针对假按揭逐渐增长的趋势，联邦金融机构检查委员会（FFIEC）2003年专门白皮书《涉及第三方的假按揭的识别、调查和打击》，为监管人员和银行提供了清晰的指引。此外，财政部金融犯罪执法办负责收集、统计金融机构提交的“可疑活动报告”，定期公开出版《可疑活动报告回顾》。2006年该办特别的《假按揭报告》，对假按揭进行了定性和定量分析统计，是这方面最具权威性的报告。

执法部门加大打击力度。美国联邦调查局（FBI）内设的金融犯罪处专门调查各类金融犯罪活动。近年来，有组织的假按揭成为联邦调查局关注和打击的一个重点，并在全美范围进行了大规模专项执法行动，仅2006年度，就调查了818宗假按揭。FBI既运用新型的计算机技术寻找假按揭线索，也通过传统的侦查手段，如使用密探或窃听等方法收集证据，甚至还利用按揭贷款机构的房屋布局，诱使诈骗分子落入圈套。对证据充分的假按揭案件移送检察机关，依法予以严惩，以起到震慑作用。FBI也非常重视教育，其每年一度的《金融犯罪报告》中均有一章专论假按揭，对于假按揭比较猖獗的地区和一些典型案件、手法给予曝光，并公布查处相关案件的成效，使社会公众、从业人士提高对假按揭的认识和警觉。2007年，FBI还专门发出严正公告，强调假按揭是违法行为，可能触犯多条刑律，最高可被判处入狱30年及100万美元罚款。目前，FBI正在和按揭银行协会等行业协会协商扩大强制“可疑活动报告”的范围，力争使按揭经纪公司和中介机构也纳入报告假按揭的体系。

英国：强势应对

英国的按揭贷款经营机构主要包括银行和建房联合会（Building Societies）两类。和美国类似，英国假按揭也主要涉及二手住房，并随着房地产市场持续升温有增加的趋势。

金融监管局（FSA）积极应对。2004年，FSA颁布新的《按揭经营指引》。该指引从促进市场公平竞争、保护借款人正当权益出发，对贷款机构和按揭中介公司的经营行为进行规范，明确其在销售按揭贷款时的行为准则。同时，FSA也始终关注假按揭诈骗问题，并采取了积极的行动。

房贷调查报告例3

家庭信贷的广泛利用既是这个时代经济增长的诱因，也是经济增长的结果，但是在某种程度上也会让人产生担忧，即，有太多的人使用了贷款，或者说人们贷的太多。这意味着如果我们想在美国经济文化背景下真正地理解这些贷款的话，首先必须要知道从哪里开始。这两类贷款的增长是不是太快了以至于余额太大了?或者正相反，情况还不错?我们首要的任务，是要通过对比过去的经验以及与其他经济变量的关系来考察信贷的增长。

信贷资金的增长趋势

图1显示，最近几十年，美国家庭房屋抵押贷款和普通的消费信贷都在增长。该图也描绘了自1951年以来两种贷款的周期变化。从长期来看，以百分比显示的近年的贷款增长周期，比起以前来并没有显著的不同。在大部分的周期里，两种贷款有相同的变化模式。吸引了人们很多眼球的消费信贷，在最近的一个周期内增长率最高曾达到15％，和之前的大部分周期内的最高值大概相同。有时我们可能会想，增长最快的年份或许不在最近，但也绝不会想到会是在50多年前，也就是1952年，增长率达到了20％。所以说消费信贷虽然在近年增长很快，但是它以前也一直是增长很快的。当然，这并不能预测未来会怎样，但是表明，近年的趋势跟以前很长一段时间内的趋势是一致的。

用另外一些方式来观察信贷增长也非常有用。尤其是与其他经济变量相比较。图2列出了房屋抵押贷款和消费信贷占家庭收入的比率的增长情况，通常该指标用来衡量债务负担的大小。从图上我们可以看出，消费信贷占收入的比率近年创下历史新高，但是它只是比以前高出一点点，并且浮动范围与过去几十年较好年份里的相似。房屋抵押贷款占收入的比重增长更多一些，但是这里有另外的故事。在同一时期，房屋所有权有显著的增长，贷款月供代替了租金，而租金是消费开支的一个部分。

家庭信贷与家庭资产净值(资产减去负债)的比率，描绘了另一个有趣的现象。图3显示，自1963年以来，美国消费信贷占家庭资产净值的比重每年都在4％左右徘徊，让人感觉这一比率是一个恒定的经济指标，应当不会出现大幅增长的态势。除了这个比率所显示的有趣的统计关系以外，似乎也反映出消费者有意将信贷额保持在其净资产的一定比率之内。同期，房屋抵押贷款占家庭资产净值的比重看起来有较大的增长，特别是最近几年，当这种贷款的利率变得很低的时候。图上年份单位跨度比较大，从而夸大了这段时间的变化。实际上，自从60年代中期以来，这种变化是渐进的，这一比率一直是在9％到16％的一个相当窄的范围内波动。

图4表明，总的来说，美国家庭的资产净值在其总资产中的比重多年里保持了很高的水平――80％以上，而且非常的稳定。单看房屋资产中美国家庭所拥有的权益，有一些下降的趋势。对于这种变化可能有很多的解释，其中有相关税收优惠的原因，但是总体来说消费者权益占房屋资产的比率保持了60％的水平。

信贷资金的分布

关于家庭信贷的分布情况，自1946年以来，美国联邦储备委员会了一系列的调查报告――消费者融资调查报告(the Survey of Consumer Finances)。这些报告不是跟踪同一类消费者随年龄增长的财富变化情况，而是选取那些成功的典型人士为样本，观察他们的理财经历。每份调查都经过精心设计，以便所选取的样本能够代表整个群体的情况。

幸运的是，每份调查报告的结构都非常相似，使我们便于比较。几十年来，这些调查报告的着重点随着美国以消费者导向的金融市场的变迁而不断变化。例如，在二战结束之后的短暂时间里，调查主要集中在联邦储蓄债券和其他与战争相关的联邦债券在消费者中的分配与持有情况，20世纪50年代到60年代，这些调查则主要关注消费信贷的持有和使用情况。信用卡首度出现在1970年的报告中，1977年的报告特别关注当时新的联邦消费者保护法――真实借贷法(the Truth in LendingAct)和信贷机会平等法(the Equal CreditOpportunity)。1983年，调查报告重新关注美国家庭资产的持有情况。90年代以来，对美国家庭资产平衡表方面的诠释占据了主导位置。虽然这些报告调查的目的有很大的差异，但仍具有非常强的可比性。

总的来看，过去50多年的调查报告揭示了同期美国家庭负债在收入的比重是如何缓慢地增长的，这中间既有债务广度的原因，即负债的人数众多，也有债务深度的原因，即已负债者债务继续增加。将所有常用的贷款类型加在一起，至少使用一种贷款(或者是包括信用卡在内的消费信贷，或者是房屋抵押贷款)的美国家庭占到了75％。具体来说：

(1)大多数美国家庭都使用消费信贷。1951年，有约46％是的家庭使用消费信贷，1963年，这一比率上升到了60％。自此以后的年份里，基本上是在这个水平上下浮动。消费信贷对家庭支出非常重要。在美国家庭进行以获取回报为目的的投资支出以外，各类消费信贷支出，包括机动车购置，教育和移动房屋住宅购置等，都在大幅增长。

(2) 信用卡支付成为消费信贷的主要方式。前面已经提到，1970年起，调查报告开始涉及信用卡持有者消费行为的内容。当时，大多数的美国信用卡消费都发生在零售商店和汽油公司里，而且信用卡只能在这些发行商的销售网络内使用。60年代末以Master卡和Visa卡为代表的第三方卡的发行与广泛使用，对美国消费市场至关重要。1970年，有16％的美国家庭拥有一张或者多张信用卡，近年这个比率上升到73％。信用卡发行商也由商业银行扩大到了其他的金融机构，如储蓄机构、信贷协会等等。几十年来，信用卡成为美国家庭消费信贷不可缺少的组成部分。消费信贷类型中增长最快的就是信用卡消费，而不是那些传统的类型。

房贷调查报告例4

金融危机本可以避免吗？在此论点上，两党的分歧又会对未来的经济政策产生什么样的影响？

可预见，可防止

各种不同学派的经济学家，早在危机发生前就对房地产和金融市场中存在的风险发出了警告。

杰弗里.弗莱登

哈佛大学政府管理系教授《全球资本主义：起伏二十世纪》及《失去的数十年：美国债务危机和长期恢复的形成》的作者

2007年到2010年的经济大衰退有很多原因，庞大的国外借款，过宽的货币政策，轻率的贷款程序，松懈的管理等，都是此次金融危机的促成因素，而这些因素对危机的影响孰轻孰重，还有待讨论。

尽管彼此的观点不尽相同，但在危机前就已经出现了严重的危险迹象，这一点是无可争议的。而且大家也认同，如果事先采取更恰当的经济政策，便可降低此次危机的影响，甚至可以完全避免危机的发生。

在2003到2004年间，大多数国际经济环境分析家都在关注不断增长的宏观经济失衡，尤其考虑到美国每年从世界其他国家的借款达到了十亿到十五亿美元。这笔巨大的资金流入加速了金融和房地产市场的极度繁荣，这是借款经济模式的典型特征。到了2005年，大多数经济分析家都认为这种失衡将带来严重的问题，虽然大家对发生问题的时间和性质还有着不同的看法。一直到了2006年，各类经济学派的学者（从Raghuram Rajan和Ken Rogoff，到Nouriel Roubini和 Robert Shiller），都针对房地产和金融市场的货币积聚发出了警告。

政府本可以采取些什么措施呢？布什政府可以减少财政赤字来降低对国外借款需求的刺激，减缓过热的经济速度，联邦储备也可通过提高贷款利率来缓解信用经济的泛滥，金融管理机构还可实施对复杂金融活动更谨慎的政策控制。但是，这些政府机构却无所事事。

为什么面对警告却无动于衷呢？与选举方面有关的政治因素：没有一个现任政府想在竞选前给经济发展踩刹车。与特殊利益密切相关的因素：房地产销售商、住宅建造商、金融机构和许许多多的贷款人，这些特殊利益群体的生存需要经济繁荣的持续。美国房地产经济人协会首席经济家大卫.莱瑞，《为什么房地产经济的繁荣不会衰退？》一书的作者，几年后向《商业周刊》解释到：“我是为房地产协会工作的，代表协会的利益是我的职责。”

另外，对危机来临的警告无动于衷也与思想认识有关。《国家评论》经济栏目的主编莱瑞.库德劳在2005年表示，“所有认为拉斯维加斯或佛罗里达的房价要崩溃，从而令消费疲软、股票下跌、经济衰退的人都是傻瓜。”当然，现在看来这些傻瓜们的预判完全正确。

无论是政治家、特殊利益群体，还是上述思想认识的拥趸，在危机发生后自己都有着对危机的看法和解释。而那些布什政府相关的人，更是绝对的否认政府可以预先有所作为。但，他们错了。

就我所知道的所有金融危机而言（我已研究了很多起经济危机事件），当时的政策制定者，都会在事后否认可以采取措施避免发生危机的可能，总会把责任推到别人的身上：失去理性的市场、国外贷款、州政府或地方政府、险恶的银行家等等，但这实际上都不是主要原因。

如果愿意及早采取措施，美国政府能够避免或减少金融危机带来的恶劣影响。美国政府对此次经济大衰退，以及衰退带来的对美国和全球的经济打击负有相当大的责任。尽管它假装危机与自己无关，假装无法避免或降低危害，但如果这种思想继续下去的话，另一个经济危机就又在等着我们了。

借贷杠杆是关键

报告未能指出政府决策如何诱发了借贷杠杆的过度使用，而这才是发生经济危机的主要因素。

阿耐特.阿德麦蒂

斯坦佛大学商业研究生院财经教授

金融危机调查委员会的报告列出了危机中发生的错误，指责了一些机构和个人的不良言行，道德的违背，或是缺乏远见。对这个报告持批评态度的人没有错，它的确花费太多的篇幅叙述了金融危机的发生，而不是分析危机为什么发生。导致借贷杠杆滥用的力量和诱因是什么？政府的政策推动了这一切么？如果是这样，如何推动的？

凯斯.汉尼赛和他的同伴在报告的不同意见申明中，太过专注于重复事件本身，责备风险重宣，资本家的道德，全球化的共同冲击、恐慌和泡沫，但未能分析到更深层次的原因。彼得.沃里森则把原因归咎到政府过早实施的房地产政策上，虽然这一点没有错，但他却错过了其他的关键因素。

房地产政策的问题在于政府给予买房者的极其不恰当的补贴。政策鼓励银行放出更多的抵押贷款，并暗中支持房地美和房利美的债务，这样就间接的支持了其他的贷款方，鼓励了过度的贷款。于是“信用泡沫”产生，而“信用泡沫”最终形成“房地产泡沫”。如此多的买房贷款，在房价回落时导致贷款无法收回。同时证券化债务又破坏了借贷关系，使再次贷款变得更加困难。

然而，单单是房地产政策，并不足以导致许多银行濒临破产和信用市场的冻结。造成这些恶果的关键原因在于整个金融行业对借贷杠杆的滥用，不加节制的滥用。虽然危机调查报告提及了这个原因，但报告却未能指出政府的政策是如何诱发了借贷杠杆的滥用，以及在危机前和危机中政府为什么对危机失去了控制。借贷杠杆的滥用使金融系统十分脆弱，它令金融机构更易于陷入困境，干扰了存款准备金的效用。尤其在抵押贷款的情况下，过高的借贷杠杆意味着高度的风险。

“影子银行”体系和信用评价机构也在报告中被指出对危机的发生做出了“贡献”，可调查委员们却再一次的忽视了“贡献”的根本原因。直接的信用评价规则增加了对3A债券的渴求，使银行绕过了保障金融系统安全的资金管理政策。

令人注目的是，政府未能采取明显的可以帮助降低金融危机影响的措施，这一点却被调查委员会所忽视。如2007年年底，许多警告信号已经出现，银行却继续分发过高的红利。当时的政策却没有坚持取消支出，清偿债款，或是发行更多的股票来提高应对经济回落的能力。更令人无法容忍的是，从2007年四季度一直到2009年上半年，19家大银行竟然被允许发放了800亿美元的红利，与此同时这些银行还在抱怨资金的匮乏。这样的错误让它永远不要再发生了。

危机可以避免，但只把持着“不一样的措施可能带来不同的结果”的这一想法没有任何意义。我们要谴责那些一心为了自己和股东赚钱的CEO吗？还是指责那些对危机的诱因做出“贡献”的个人和机构？我们真得相信这些指责可以让他们在下次类似的情况下改变他们的所作所为吗？

我们必须集中精力建立一个良性的健康的金融系统，随时警惕那些不可避免的冲突和限制。解决借贷杠杆滥用问题，控制利用抵押贷款来实现经济增长的风险，才是首要的、最关键的一步。

调查无党派，结论很满意

三位对报告持反对意见的委员是错误的，调查报告的结论是谨慎的、正确的，危机本可以避免。

尼可尔.盖里娜

曼哈顿学院《城市》杂志的特约编辑，《经济危机后：把资本从华尔街和华盛顿手中拯救出来》一书的作者。

调查委员会的结论是站得住脚的，两党之间的分歧没有必要。

调查报告一公布，媒体便把焦点集中到“指责”二字上。《华尔街日报》的头条是《调查小组指责所有人》，《时代周刊》的西韦尔.陈则把委员会《撒了一张指责的大网》作为文章的题目。在他们看来，三名持反对意见的共和党人并不承认报告的主要观点：“贪婪的银行家们故意操纵整个金融系统。”

然而，除了在引用他人观点的时候，这份长达410页的报告并未出现“指责”这个词。同样，“贪婪”这个词也未像三位委员暗示的那样出现，报告只是在“把危机归咎于不良道德如贪婪，未免过于简单了”这样的句子中用到了这个词。报告的确讨论了有可能引起读者联想到“贪婪”的一些问题，包括银行家和交易人的红利，还举出了管理层认为用于失控的补偿金已经失去控制的证据。“新的支付结构的危险已经十分清楚，但是高层管理人员认为他们已经无能为力。”报告中这样说到。

三位委员认为这是不正确的，他们声称大多数委员“从一开始”就把调查限制在“确认危机的标准叙述”上，而这当然包括了“华尔街的贪婪。”

实际上，大多数委员错了，他们错在过于谨慎，错在以枯燥、消极的语言列举出数百个统计数字和相关证据。

可以理解他们为什么采取这样的方法，如果不说明AIG（美国国际集团）是如何利用金融衍生工具承担起上千亿美元的债务，不说明AIG是如何投入资金以减缓经济损失的话，人们就不愿接收调查委员会作出的未受管制的金融衍生工具帮助引发了经济危机这一结论。没有对上个世纪八十年代经济规则的谨慎的解释，人们就不会了解违规操作是如何导致轻率的贷款程序，从而参与并激化了危机的发生。

想要弄明白整个事情的来龙去脉，需要在搜索引擎上自愿而艰苦的投入，以理解一些经济名词。但人们不愿做这样的工作，他们只关心金融危机本身，这也无可非议。危机可以避免，这样人们才能从中吸取经验教训并做出改变。报告以描述这些教训为前提，无疑是非党派性的，它是令人满意的。

向“钱”看

无论是调查报告，还是报告的反对意见报告，都未切中要害。

伊芙丝.史密斯

《资本》博文的作者，奥罗拉管理资询公司的总经理，《愚昧的自私侵蚀民主腐化资本》一书的作者

尽管耗时两年之久，金融危机调查委员会的中心结论――危机本可以避免，也只不过证实了传统思想的正确性。

危机调查报告未能把借贷杠杆滥用、草率的投资、低劣的风险管理、政府监管的缺失和不透明等关键因素联系在一起。报告的结论依赖于一个基础，即，大规模的住房抵押贷款欺诈和债务抵押债券，但仅此一项是不够的。为什么从2005年开始，投资商对次级贷款的需求日益增长，并最大程度的最具破坏性的殃及金融市场，即使在良性抵押贷款需求已经下降的情况下？

答案很简单：向“钱”看。约翰.鲍森通过卖空次级贷款得到了将近200亿美元的对冲基金，这笔数目之前在抵押贷款业务中简直无法想象。这种情况是怎么发生的呢？鲍尔森不是靠投资良性贷款获得的这笔钱，而是不良贷款。小规模的企业联盟破坏金融市场以形成不良贷款，这样就能把他们的筹码押在上面。无论从何种正常标准来看，这种获利行为都是不道德的、欺诈性的。

人们未能弄清楚制造业是如何从有害的金融工具中受益的，但似乎却支持了“2010年的金融改革是合适的”这一虚构命题。如果经济衰退是利用金融工具故意破坏正常经济秩序的结果，那就意味着不能依赖于金融系统的自我修复，而要进行从里到外的改革，要剔除破坏市场的人，撤换监管人。这才是令主流兑换交易银行重回良好立足点的关键。

向“钱”看是一个浅显的道理，调查委员会本应该抓住这一点做文章。没能抓住这一点，才导致调查委员会对他们本不喜欢的资本市场的即沉闷又散乱的描述。无论是调查报告，还是调查报告的反对意见报告，都未切中要害。

当谎言贷款泛滥

格林斯潘和伯纳克拒绝使用手中的权利来制止谎言贷款，尽管即将到来的经济灾难不断地显出迹象。

威廉.布莱克

密苏里堪萨斯城市大学法律经济学副教授，《抢劫银行最好的方法就是拥有它》一书的作者

我们知道金融危机是可避免的，是因为我们在1990年至1991年，通过正确的对储蓄和贷款的监管成功避免过一次经济危机。

这些年来在加利福尼亚汹涌的“谎言”贷款驱动了经济危机，直到西部区域储蓄机构管理局通过正规管理手段杜绝了这样的贷款。而且，并不需要复杂的经济分析方法就可以知道这种没有保障的抵押贷款应该被禁止。

通过几十年来的经验，我们已得知银行高层人士的这种谎言贷款行为与经济学家所说的“掠夺理论”以及白领犯罪学家所称的“会计舞弊”如出一辙。谎言贷款对于这样的骗贷方案是再合适不过的了，因为让大量的放贷经纪人实现高收入的唯一手段就是把钱借给常常是没有还贷能力的人。谎言贷款的实质就是，没有人去核实贷款经纪人上报的借款人的固定收入，也无法查明放贷方是否知道借款人在骗贷。

联邦调查局早在2004年9月就了抵押贷款骗贷“盛行”的警告，并预言会导致“经济危机”。2006年，业内自身的防骗贷专家也发出警告称，由于“公开的邀请骗子”，90%的谎言贷款都是骗贷。而放贷方对此的回应是放出更多大量的谎言贷款。

瑞士信贷在2007年早期宣布，2006年发放的抵押贷款有49%是谎言贷款，这也就意味着每年的骗贷数量超过100万笔，谎言贷款引发了极度通货膨胀的泡沫。联邦管理机构和证券交易委员会本可以阻止这一情况的发展，但布什政府指定的人选却没有认识到骗贷的严重性，于是相应的管理措施未能实施。

2008年，联邦管理机构在国会的压力下，使用《住宅所有权净值保护法案》禁止谎言贷款，但已于事无补。如果之前能象1991年那样动用管理权坚决采取相应措施的话，这次的金融危机和经济大萧条就不会发生。

不仅仅是贪婪

为了防止未来的经济危机，政府必须学会让市场来教训那些不顾一切的投机者吧。

杰费瑞.麦伦

哈佛大学本科生院经济学系主任、高级讲师，《历数自由意志》一书的作者

想要知道这次的金融危机是否可以避免，就不得不参考世界历史上发生过的各类危机。从这个观点来看，危机发生的原因并不能完全归于次级贷款、金融衍生工具，或是金融自由化这几个因素，而要找出具有广泛代表性的、历史性的因素。

房贷调查报告例5

信用卡不可以还房贷，一般来说，当购房者申请抵押贷款时，银行会要求我们申请一张普通的储蓄卡。然后这张卡是借款人将来偿还抵押贷款的卡。他们每个月都要按时把钱放进卡里，然后银行会自动从卡里扣钱。

但是，您可以使用信用卡预付现金，并将其存入还款账户，等待银行自动扣除抵押贷款。

注意：信用卡现金提取需要收取一定的利息和费用，费用一次性收取（银行费用标准不同，以发卡银行规定为准），没有无息期，日利息为贷款金额0.05%，从提现当天起，按月复利计息。 信用卡逾期的后果是什么

1、产生违约金，一般是最低还款额，未还部分5%；

2、利息高，利润滚动。如果欠款多，利息很吓人；

3、逾期会污染信用记录，导致未来两年无法处理购房、贷款等财务需求；

4、贷款逾期超出3个月没还，且额度超出1万，金融机构多次催收无果，那时候必须负责的不但是还款，还很有可能担负法律责任。

影响房贷的因素有哪些

1、你的工作性质

工作性质往往反映你的收入水平和收入稳定性。银行往往更喜欢高收入、稳定、高行业、中央企业、国有企业、世界500强企业等。例如，公务员、教育工作者、医生、垄断行业等。

2、银行流水偏少

银行流水少，或者说有效流水少，银行会认为你缺乏“还款能力”。“有效流水”的定义很重要。“当天入账，当天取出”“整笔转入，整笔转出”肯定是无效的流水。

3、信用卡等有逾期

使用信用卡时，一定要注意不要逾期还款！与此同时，水电费、物业费、手机话费也被列入证明名单。

4、征信报告查询频繁

不要经常查询信用调查，尤其是委托银行、贷款公司等相关金融机构。只要查询过，就会记录在信用调查报告中。只要有信用报告查询记录，银行很可能会被认定为有贷款历史。

5、负债过高

信用报告将显示您的债务，如信用卡分期付款、汽车贷款、一些小额贷款等。过度的债务会增加银行要求你的收入。

6、所购房屋的情况

房贷调查报告例6

下半年或将加息1至2次

招商银行资金交易部最新报告预计，今年下半年央行将维持紧缩性货币政策，但可供选择的调控工具不多，可调控空间不大。下半年央行的调控仍旧以数量调控为主，预计有一至两次的加息。

报告称，由于中美利率倒挂，短时间内，为了维持货币稳定，央行通过大幅度加息来收缩流动性的可能性不大，而且加息会导致热钱的进一步流入，导致加息收缩流动性的效果大打折扣。

6月贸易顺差同比下降约20％

据海关总署统计数字，6月当月实现贸易顺差213.5亿美元，比去年同期下降20.6％，净减少55.4亿美元。海关统计同时显示，今年1～5月，我国对外贸易进出口总值达10120.8亿美元，比去年同期增长26.2％，比去年提前2个月突破万亿美元。其中出口5450.5亿美元，增长22.9％；进口4670.3亿美元，增长30.4％。累计贸易顺差为780.2亿美元，比去年同期下降8.6％，净减少73.2亿美元。

财富500强名单公布

根据美国《财富》杂志6月9日公布的2008年度全球企业500强排行榜，美国零售业巨头沃尔玛公司以3787.99亿美元的年销售额蝉联榜首，中国石油化工集团公司排名第16位。按照2007年销售额排名，位列前十强的企业依次是：美国沃尔玛公司，美国埃克森美孚石油公司、英荷壳牌石油公司、英国石油公司、日本丰田汽车公司、美国雪佛龙石油公司、荷兰国际集团(1NG)、法国道达尔石油公司、美国通用汽车公司和美国康菲石油公司。

国务院强调进一步加大改革开放力度

国务院总理7月9日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过《关于2008年深化经济体制改革工作的意见》。会议指出，当前我国正处在全面建设小康社会的重要时期，改革发展的任务十分艰巨。在新的形势下，我们要进一步加大改革开放力度，注重制度建设和创新，坚持以改革推动经济发展，以改革推进改善民生，以改革促进社会和谐，以改革解决发展中的深层次矛盾和问题，努力实现经济社会又好又快发展。

中国企业海外融资额跌至近3年新低

创业投资和私募股权研究机构清科集团7月9日在“2008年中国创业投资暨私募股权投资中期论坛”的《二季度中国企业上市研究报告》显示，受整个国际金融市场不景气、海外资本市场新股发行持续萎缩的影响，中国企业海外上市数量和融资额均创下近三年同期的最低值。该报告显示，二季度共有50家中国企业在境内外资本市场上市，但融资额仅为70.33亿美元，为近三年同期最低值，平均每家企业仅融资1.41亿美元。与2007年同期相比，二季度融资额下降65.7％，上市数量上升11.1％，平均融资额下降69.1％。50家上市企业中有14家企业在海外各市场上市：境内资本市场则吸引了36家企业上市，融资额为50.81亿美元，融资额同比减少43.4％，上市数量则同比上升63.6％。

基金仓位和股市保证金创历史新低

7月9日，银河证券最新的测算数据显示，开放式股票方向基金仓位已经降至历史新低，股市存量保证金也同步创新低，此外股指的月度换手率、A股周开户数均处于历史低位。

该监测数据显示，开放式股票方向基金仓位继续降低，截至7月初，股票方向基金仓位为62.51％，基金仓位创下历史性新低。此前的2007年中期，基金仓位一度超过80％。

同时，该机构的监测还发现，截至7月7日，全市场保证金流出幅度加大，市场存量资金创出本年度的新低，目前已经从今年初的14万亿元下降至9000亿元，显示在目前市场持续低迷的状况下，有部分资金开始退出证券市场。此外，6月的股市换手率仅仅24.26％，而上月为35.41％，也在历史低位徘徊。A股周开户数和基金开户数也在今年的低位震荡。

中国房市十年首次出现量价双降

据中央电视台消息，今年上半年，整个房地产市场首次出现了从1998年以来，销售面积和销售额同时下降的情况，多年来一直火爆的楼市出现了大幅降温。统计显示，北京4月份的房价比3月份环比降低了0.8％，上半年的房屋成交量也同比大幅下挫38％。上海、深圳等地的房价也出现了松动，深圳今年前5个月，住宅均价基本呈节节下挫态势，每平方米由15080.25元下跌到11014.14元，调整幅度接近30％，基本回落到2007年初的水平。上海今年上半年虽然房价平均月涨幅为1.21％，但是仍然比去年下半年月增速下降超过5％。

小产权房调查报告已上报国务院

国土资源部执法监察局局长张新宝7月8日表示，小产权房问题在北京，天津、济南、郑州等一些城市比较突出，国土资源部相关部门已对全国部分城市进行了抽样调查，并已起草相关报告上报国务院。这个报告包括目前小产权现状和问题，同时国土部也提出了相关建议。

国土资源部通报一批土地违法案件

中国国土资源部7月8日通报了10起典型土地违法案件，涉及违法用地3580余亩。

国土资源部执法监察局局长张新宝说，这10起案件共收缴罚没款900余万元，分别给予32名领导干部党纪、政纪处分，涉嫌犯罪的4起案件已按法定程序移送司法机关追究刑事责任。今后，国土资源部会同有关部门将进一步加大土地执法查处公开力度，不定期向社会公开通报各地土地执法情况和典型违法违规案件，对重大典型土地违法违规案件公开调查、公开查处、公开曝光，严肃惩治土地违法违规行为，确保中央土地调控政策有效实施。

新版土地合同严定开工时间

由国土资源部和国家工商总局制定的新版土地出让合同示范文本于7月1日起正式启用，其中对出让地块开工时间的规定更为严格。新的合同文本明确了出让地块的开工、竣工时间，同时规定“用于商品住宅开发的土地，开发时间最长不得超过三年”。

工行称房价短期内普跌可能性较大关键在9月

工行城市金融研究所昨天的最新一期研究报告指出，房价在涨势大幅放缓后可能呈现小幅稳步上涨态势，但短期内普跌的可能性较大。但报告同时指出，近期一些中心城市出现境外资金加大楼市投资力度的现象，这可能导致市场交易量出现爆发式上涨而重新带动房价攀升。确定房价是否普跌的一个关键时间可能在今年的9、10两个月。

美联储认为政府不宜直接干预住房市场

美国联邦储备委员会在7月7日的一份研究报告中指出，政府对住房市场大规模的直接干预不仅可能无法达到预期效果，反而会伤害市场对于房价的自我调节能力。

这份由美联储下属圣路易斯联邦储备银行经济学家威廉，埃蒙斯撰写的报告指出，政府对住房和抵押贷款市场的直接干预并非应对目前美国住房市场危机的最好政策。而允许市场运用自身能力调节，才能重建可持续的房屋拥有权和负责任的抵押贷款的市场基础。

住宅节能信息写入买房合同

7月3日，住房和城乡建设部公布《民用建筑节能信息公示办法》，今后建设单位应在施工、销售现场张贴民用建筑节能信息，并在房屋买卖合同、住宅质量保证书和使用说明书中载明。该办法自7月1 5日实施。

东莞楼市调查显示观望者占97％

近日，东莞好易快调查研究中心对东莞白领阶层、中产人士现阶段购房情况进行了1000份有效完整的拦截调查问卷活动，本次受访的对象中35％是企业主或个体户，33％是大型企业高管，11％是公务员，21％是其他人群。

在本次调查中，97％的受访者觉得观望比购买更为安全，仅有3％的受访者有可能会购房。调查还显示，有近21％的受访者会考虑放弃按揭断供。

主要中资地产股升近一成

国务院总理总理近期在江苏、上海调研时指出，当前国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展，总体形势向好，并称把握好宏观调控的重点、节奏和力度，避免出现大的起落；同时，主管金融工作的国务院副总理也指出，要维护金融安全稳定。因此，市场憧憬中国政府将在奥运前及奥运期间放宽宏观调控，刺激中资地产股强劲反弹。富力地产劲升11.19％，上海复地、世茂房地产，华润置地、中国海外发展、远洋地产、北辰实业，雅居乐地产等主要中资地产股均涨逾8％。

碧桂园欲进军影视圈125亿收购TVB

近期，香港方面传来的消息称，碧桂园主席杨国强斥资百亿收购TVB有了新的进展。

他通过花旗银行牵头向各家银行借钱将在三个星期内搞定。而外传他的收购价已经加码到125亿港元，击退了世贸集团的许荣茂，邵逸夫看到其诚意后也同意做出让步，原本要求的一次付清现已变为可接受分期付款，双方有望在今年8月奥运期间达成协议。

销售面积下降38％万科遭遇“六月飞雪”

7月7日，万科A的公告显示，今年6月万科实现的销售面积为44.8万平方米，销售金额为43.7亿元，分别比2007年同期下降38.0％和22.8％。

申银万国相关分析资料显示，万科各地6月的推盘量并未回升且略低于5月，仅50-60万套。

五大行扩张布局二线城市

继全球五大地产顾问行之一的DTZ戴德梁行隆重宣布沈阳分公司正式成立后，6月26日，世邦魏理仕(纽约证券交易所代号：cBG)也落户沈阳。而就在半个月前，第一太平戴维斯也宣布在沈阳正式成立分公司。

此外，高力国际和仲量联行也在站稳中国一线城市的基础上，积极开拓二线城市。

21世纪不动产并购泛城租售网

21世纪中国不动产与DTZ戴德梁行近日宣布，双方已达成协议，21世纪中国不动产将收购DTZ戴德梁行旗下经营二手房业务之部分[泛城租售网]，于2008年7月1日起正式生效。

泛城租售网以中高端二手住宅服务为主，经过多年发展，在二手房中介行业享有一定的品牌影响力。据21中国不动产有关人士介绍，是次收购，是该公司长期发展战略的一部分。

上海志成割肉一亿多退地

2007年9月，上海长风生态商务区4号东南地块以3.14亿元起拍，最终被“黑马”上海志成企业发展有限公司以11.04亿元收入囊中，楼面地价高达1.65万元／平方米。而今年6月中旬，志成企业因为没有在规定时间内交齐土地款，土地被政府收回。

按照上海土地出让格式合同的规定，上海志成企业退地后，将被扣除占合同金额10％的定金，也就是说，上海志成企业可能遭受11亿元的巨额损失。

保险公司涉足商用房产

近日，中国保险公司宣布出资24亿元在上海陆家嘴打造41层太平金融大厦，该大厦位于上海陆家嘴金融贸易区，紧邻花旗和金茂大厦，占地面积9259平方米。

有数据显示，去年保险公司购买的物业，已累计达20万平方米。此外，中国平安、太平洋保险、华安财险、中意人寿、民生保险、人保财险和生命人寿等公司，亦以直接或间接方式购入地皮或办公楼。

碧桂园接盘荷兰村

6月26日，碧桂园集团主席杨国强在香港会见沈阳市市长李英杰时表示，将投资25亿美元参与荷兰村的开发建设，并承担相应的社会责任。随后，碧桂园集团与沈阳市于洪区政府签订了合作框架协议。

近日，沈阳方面消息称，在与碧桂园签订了合作性框架协议后，沈阳市政府已责成沈阳市土地储备中心做初步的开发计划书，当地政府还将成立项目办公室助力碧桂

“带抵押买卖”惊现上海

6月25日，建设银行上海市分行各支行信贷部门在寄给客户的对账单中加塞了全新内容“无需结清贷款，即可轻松卖房，现本行与二手房专业交易服务机构共同推出“‘带抵押买卖’服务。”

所谓二手房“带抵押买卖”服务，缘起于上海新推出的一套全资金监管交易系统。由上海市房地产交易中心牵头，联合上海市住房置业担保公司、建设银行，工商银行、中国银行、农业银行这4家银行，以及上海市房地产交易资金管理有限公司和衡联投资、凯弈投资和信义房产3家房产中介，对二手房交易实行全过程监管和服务。这套系统的最大特点是引发了二手房交易模式的巨变：由原来上家必须付清银行贷款才能卖房，变为二手房卖方不再需要还清贷款就可过户。

房地局否认上海市中心限价

近日，有媒体报道称“上海政府相关部门最近出台了市中心最高房价的措施，措施规定上海市中心最高房价为4万元／平方米。”7月8日，市房地局相关负责人面对媒体否认了这一消息，并表示绝无出台类似“市中心房价4万”的限价措施。

上海住宅用地半年仅完成计划总量5％

6月30日，上海市房地局推出了今年上半年最后一批土地公告，这是继3月份推出3号公告至今，上海首次推出居住用地。

此前4个月，上海住宅用地出让一直处于“真空”状态。而过去的半年时间里，住宅用地的出让仅仅完成今年计划总量的5％。

深圳一次性推出6千多套保障性住房

深圳最新一批保障性住房的申购者，将于7月5日起开始公开选房。深圳国土房管局官方网站的信息显示，这一批保障型住房共有房源6006套，其中包含用于租赁的廉租房和用于出售的经济适用房。根据深圳市国土资源和房产管理局今年年初公布了《深圳市住房保障2008年度计划》，按照计划，今年深圳市保障性住房建设计划投入资金77.94亿元，全年将建设保障性住房45800套，以进一步解决中低收入家庭的住房问题。

北京：上半年土地计划仅完成1／3

北京市土地整理储备中心的网站上的数据显示，北京今年计划供应住宅用地1700公顷，但截至今年上半年，北京共出让住宅土地676.5公顷，仅为计划的

1／3。其中计划安排廉租房及经济适用房用地400公顷、限价房用地300公顷。特别是第二季度，北京市共成交土地11宗(不包括工业用地)，比一季度成交的35宗(不包括工业用地)下降了300％多。

但同样值得注意的是，尽管今年北京土地成交萎缩，但土地招拍挂情形仍比国内其他3个一线城市好。今年1～5月，北京房地产开发企业购置土地费用185.9亿元，比去年同期增长21.6％，增速比一季度回落17.7个百分点。

2900亩等待入市郑州将大规模放地

近日，郑州土地储备中心相关人士向媒体透露，今年下半年将向市场推出各类建设用地15宗，共计2900多亩，是今年集中放量较多的一次。

根据郑州市未来5年的土地利用规划，今年计划共向社会推出4470亩的住宅用地，这也将成为近年来郑州市土地供应量最大的一年。

广州曝外资房企欠税案

7月2日，广州市地税局召开新闻会曝光了一起税务违法案。

经税务机关检查发现，一家由内地和香港企业合作经营的房地产公司――穗南房地产发展有限公司，从1998年A2007年共查补税款10261万元，是广州市最大宗外企欠税案。广州市地税局方面同时称，该案件查处时间长，累计查补额在外企中迄今最高。

迪拜将建旋转摩天楼

意大利著名的未来派建筑设计师大卫・费希尔6月24日宣布，他将在阿联酋的迪拜设计建造全球首座旋转摩天大楼。

按照当前的设计方案，在迪拜建造的这座旋转摩天楼将达80层，高度约为420米，每一层都可以360度旋转，每套公寓的面积从120平方米到1200平方米不等。摩天楼还配有声控风力发电机等多种环保装置。这座大楼的中心轴当然是设计建造最关键的地方，它必须保证将各层楼牢牢地穿在一起，承受相应的重量，稳固而坚实。同时，它又需要满足各层楼转动的要求，让它们可以单独、自如的转动。

大卫费希尔说，“通过整合旋转、绿色能源和高效的建设，这将改变建筑我在我们心目中的印象，并且宣告一个新的动态生存空间时代的到来。”

中国将允许境外公司在中国证交所上市

中国证券报报道，有关方面6月27日就第四次中美战略经济对话成果发表的情况说明显示，中国将按照相关审慎监管原则，允许符合条件的境外公司通过发行股票或存托凭证形式在中国证券交易所上市：同时允许符合条件的外资法人银行发行人民币次级债券。

中方将在今年12月31日之前，完成对外资参股中国证券、期货和基金管理公司的评估，并根据评估结果提出有关调整外资参股中国证券市场的政策建议。

台当局放宽证券业投资大陆股市限制

台当局“行政院”日前通过“重新检讨放宽基金投资涉陆股之海外投资比率”，将投资大陆挂牌上市有价证券比率，则由现行0.4％放宽为10％。至于现行台湾证券业者投资港澳H股、红筹股比率不得超过10％的限制则予以取消。

银监会令牌再堵融资渠道

6月，中国银监会接连下发《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》和《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》。

其中，《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》全文大致分为四个部分，第一部分谈宏观经济与房地产市场，要求银行做压力测试和完善授信管理体制，第二方面谈个贷风险控制要求，第三方面谈开发贷款的风险控制要求，第四谈银行监管工作。

而《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》则要求商业银行要上报：截止到2008年5月末发放的房地产委托贷款规模和风险状况：对房地产委托贷款的管理情况，包括对委托人资金来源和借款人实际使用贷款情况的检查：2007年及2008年前五个月各行房地产委托贷款的手续费收入情况，及其占总体委托贷款手续费收入的比例。

外汇局新规防热钱

中国国家外汇管理局、商务部和海关总署三部委联合颁布实施“出口收结汇联网核查办法”，决定自7月14日起对出口收结汇实行联网核查管理，追查热钱的流通渠道。

这项“办法”规定，企业出口收汇(含预收货款)应先进入企业的出口收汇待核查帐户。企业在通过待核查帐户办理资金结汇或划出手续时，银行应登录出口收结汇联网核查系统，在具体贸易类别相对应的可收汇额范围内进行收汇核注。

据称，中国外汇局局长胡晓炼此前赴大连、苏州、武汉，就当前外汇形势和加强跨境资本流动监管工作进行调研，在此期间就曾围绕上述政策相关内容和企业进行交流和听取意见。

传深圳房贷坏账高达千亿

据《中国房地产报》报道，深圳房贷坏账达千亿元的传言在近期充斥坊间，令地产界与金融界惶恐不安。为了摸清深圳商业银行房贷坏账率和不良贷款总量，深圳银监局已开始调查深圳各银行的坏账情况，调查主要包括调集银行最新贷款数据，了解银行坏账比例，并测算坏账总量。

这一消息得到交通银行深圳某支行副行长的证实：“我们已接到深圳银监局通知，要对房贷坏账率进行审查，目前各银行都在进行自查，之后将上报相关材料，由银监会进行抽查。”该名副行长还表示，深圳房贷坏账已有明显上升趋势，风险开始浮现。

灾民房贷利率下限调为基准利率0.6倍

根据国务院关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施意见，灾区居民购置自住房贷款利率下限统一下调为现行贷款基准利率的0.6倍(注：目前1―5年房贷基准利率为7.74％，5年以上贷款基准利率为7.83％)，最低首付款比例下调为10％。

花旗集团计划通过出售旗下部分印度地产筹资约5亿美元

房贷调查报告例7

中图分类号 F233

文献标识码 A

一、引言

随着我国房地产交易市场蓬勃发展，连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。由于在房地产抵押贷款中，抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据，所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障，进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。

二、房地产抵押评估存在的问题及风险

1.“假按揭”套取房地产开发贷款

近年来，作为宏观调控措施，国家限制房地产开发贷款，鼓励个人住房消费贷款。在此背景下，一些开发资金不足且无法正常取得开发贷款的开发商，就采取“假按揭”的方式以套取贷款。开发商利用自己员工及其亲属的身份证，签订所谓的“商品房预售合同”，并以此申请个人住房抵押贷款，取得贷款后，由开发商以个人名义按月偿还本息。开发商采取“假按揭”的方式扰乱了正常的金融秩序，使大量消费性贷款转化为房地产开发贷款。部分“假按揭”实质上是“一房两售”，一旦开发商逃废债务，银行贷款将难以追回，因为真正的购房人入住后，抵押物将无法处分，购房人产权将得不到保护。“假按揭”名义上的借款人往往是在不知详情的情况下被利用的，一旦开发商恶意欺诈，将作为违约一方承担违约赔偿责任，如果处理不好，将影响社会稳定。

2.超值抵押风险

房地产抵押是一种债务履行担保方式，抵押物的价值应当高于所担保的债务。但实践中，有的借款人以虚报房地产价值或要求估价机构高估房地产价值，以此取得超出抵押物实际价值的银行贷款。也有的贷款银行工作人员明知借款人申报的抵押物价值或估价机构的估价结果高于其市场价值，甚至在房地产管理部门提醒其抵押物价值不足以为贷款提供担保的情况下，仍坚持以此作为确定抵押贷款额度的依据，致使银行实际放贷额大于抵押物的市场价值。

3.人为因素风险

人为因素风险是由于估价机构或估价人员不执行行业规定和不遵守职业道德规范所致。为争取估价业务，评估机构或 评估人员与委托方私下达成某种价格共识，采取弄虚作假的手段，故意高估或低估评估值，给另一方造成损害。如抵押人与估价人员串通一气或收取额外好处费，故意把评估值高估，并骗取金融信贷机构的信任而获得超出抵押物实际价值的贷款额，到期还不清债务，即使处置该抵押物也资不抵债，出现金融机构状告评估机构的纠纷。

三、房地产抵押评估风险的控制路径

1.树立风险意识，建立和完善风险防范机制，强化评估质量控制管理

抵押评估为借贷 双方提供中介服务，评估价格的高低直接影响到双方的利益。尤其是当借贷双方因不能履行债务而发生纠纷时，通常会将估价机构和人员牵连进去，因此，作为估价一方必须时刻树立风险意识，不要因一时的小利或失误而遭受重大损失。这就要求估价机构要建立和健全内部各项规章制度，如继续培训教育制度、评估结果会审制度、风险基金制度以及其它各项责任制，以应付各种风险的出现。

评估质量控制管理是评估公司各项管理的核心。建立和完善此项管理制度，有助于防止因评估人员业务水平问题而造成的评估错误，有助于防止因评估过程中未能保持独立、公正而造成的评估失败。评估公司应根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》等技术标准，结合地方有关政策及其他一些相关标准规范，制定出评估公司自身的质量控制规范标准，其内容包括评估操作程序、报告规范格式、评估方法技术要点、基本参数的确定及报告错误界定等。在评估人员初步完成了评估的技术部分后，由水平较高的评估师对评估报告进行初步复核。复核主要审查评估程序有没有履行，譬如有没有进行现场实地踏勘，收集的资料是不明充分和真实，评估方法选择是否恰当，参数是否合适以及评估结果是否与市场水平相吻合等。另外，还要定期抽检是指公司技术管理部门根据公司制定的质量规范标准，定期对每个评估人员的报告随机抽查，对报告质量打分，并提出报告修改意见和奖惩意见，由报告主办人员修改报告，收回替换提交客户的报告，公司实施奖惩。

2.采用科学、合理的评估方法，避免房地产抵押价值高估风险

采用科学、合理的房地产抵押贷款价值确定依据，可以以房地产成本价格和社会公认的利润水平为基础确定房地产抵押贷款价值，避免抵押房地产价值高估，从而挤出房价虚高造成的泡沫，降低风险。同时参照收益法和市场比较法的评估结果，综合考虑不同评估方法下抵押房地产的评估价值，取较低者作为贷款发放的依据。由于收益法中对参数的准确性要求很高，且由于利率、通货膨胀、经济周期性变化对房地产的影响，加之目前我国房地产经营受许多非市场因素的影响较大，与公式成立的假定情况相距甚远，特别在考虑抵押期限情况下，对未来市场预测就带有更大的不可知性，因此在进行房地产抵押评估时应慎用。而采用成本法估价，虽然房价的构成很复杂，但由于土地价格的招拍挂制度，房屋建设成本有明确的相关规范，社会对利润也有公认的合理水平，所以是具有操作性的。以成本法评估抵押房地产，尽管由于涉及到房地产商和部分投机者的切身利益而不受欢迎，银行的房地产抵押贷款额度也可能会降低，在短期内影响银行的收益，但对于房地产市场、银行乃至金融体系的长远、健康、平稳发展却是至关重要的。

3.提高贷款审查人员素质，有效监督评估质量

银行自身应在内部配备既精通银行业务又有房地产评估专业知识和技能的贷款审查人员，改变单纯以房地产评估机构给出的评估价乘以贷款价值比率确定贷款额度的操作方法，以有效控制房地产抵押价值的高估风险。相关贷款审查人员应该站在银行的角度去评估抵押房地产的客观价值，充分考虑未来市场变化和短期强制处置等风险因素。具体而言，审查人员应该审查评估技术报告中估价师的测算过程是否有误、有关参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和目的、抵押物产权是否存在瑕疵等。当市场发生变化时，要对抵押物进行内部估价，以确定抵押物现时价值。

四、结束语

综上所述，估价机构和估价人员应该树立强烈的风险意识，重视和防范抵押估价风险，坚持自律，加强内部管理，建立和完善抵押估价风险防范机制。

房贷调查报告例8

1998年，为应对亚洲金融危机可能对我国经济增长造成的负面影响，中国人民银行（以下简称央行）推出了扩大内需为目标的消费信贷政策。这些政策的出台，增加了我国有效需求，拉动了经济增长。实践证明，消费信贷政策是扩大消费、增加有效需求行之有效的手段。我国消费信贷发展时间短，法律政策制度不健全，市场不够成熟和完善，但发展速度快，潜力大。比较并借鉴美国消费信贷市场发展的经验，对保证我国消费信贷健康发展，促进经济增长有着重要的意义。

1中美消费信贷政策比较分析

1.1美国消费信贷法律体系的历史演变分析

美国政府通过法律的制定和监管的执行，为其消费信贷的长足发展提供了制度上的保障。作为消费信贷最发达的国家，美国有关消费信贷的立法也是最先进、最完善的。

《公信信贷法》（TILA）是消费信贷法案中最早出台的法案，也是最根本的大法，它对贷方向消费者提供的信息披露（包括广告）的内容、格式、语言都做出了严格的规定。在TILA的基础上，1971年开始实施的《公平信用报告法》（FCRA）对信用报告机构征集信用信息和使用者使用信用信息的行为进行规范，防止信用报告机构和使用者超出适用范围滥用信用报告，同时赋予报告对象有核实征信内容等权利。其后为了解决信用卡结账纠纷的问题，美国国会在1974年专门出台了《公平信贷结账法》（FCBA），确立了借贷双方在信用卡信贷市场上的互动关系，而后又出台了《电子资金转账法》（EFTA）以解决代币卡、ATM卡、储值卡等其他电子付账工具在结账过程中出现的问题。伴随着信用卡的日益普及，获得及使用信用卡逐渐成为一种基本权利，为了保障这一权力的公平实施，美国国会于1975年通过了《平等信贷机会法案》，禁止在审批信贷过程中由于种族、性别、国别、婚姻状况等因素产生的歧视。此外，1977年颁布的《社会再投资法案》（CRA）也使银行业务不能避开那些经济不发达的贫困地区，而1978年实施的《公平崔收行为法》（FDCPA）则是用于规范贷方或崔收机构与消费者之间的关系。至此，美国的消费信贷法律体系基本完成。

1.2我国消费信贷政策的历史演变及存在的问题分析

20世纪90年代中期以来，我国总体经济环境由供给约束型向需求约束型转变，经济增长动力由投资拉动逐步向需求拉动转变。1994年12月12日，中央银行了《个人定期储蓄存款存单小额抵押贷款办法》，允许储蓄机构（自办所、联办所）经中国人民银行或其分支机构批准后，可办理小额抵押贷款业务。1998年以前，央行先后颁布了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》、《商业银行自营住房管理暂行办法》和《个人住房担保贷款管理试行办法》，这几个办法的出台，标志着以商业银行自营性住房信贷业务和委托性住房存贷款业务并存的住房信贷模式基本确立。1996年，央行了《信用卡业务管理办法》，并于4月1日起执行，规定了信用卡的业务管理规则、信用卡的使用和销毁，以及法律责任等。1998年5月9日，央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，允许经央行批准设立的商业银行和住房储蓄银行开展个人住房贷款业务。1998年10月，央行下发《汽车消费贷款管理办法》，允许国有独资商业银行试点开展汽车消费贷款业务，同年，央行颁布《企业集团财务公司管理办法》，国内汽车企业集团财务公司获准为本集团汽车用户提供买方信贷。1999年2月，央行《关于开展个人消费信贷的指导意见》，对境内中资商业银行开展个人消费信贷的重要意义、业务领域、职能机构、期限利率和相关服务管理工作第一次进行了全面阐述，明确提出“从1999年起，允许所有中资商业银行开办消费信贷业务”。2003年10月3日，中国银行业监督管理委员会颁布并开始实施《汽车金融公司管理办法实施细则》，对汽车金融业务、机构、从业人员、市场准入及金融监管作了具体规定。作为对1998年《汽车贷款管理办法》的修正和完善，2004年8月17日，央行和中国银监会联合颁布的新《汽车贷款管理办法》，已于2004年10月1日开始实施。

自1998年央行出台消费信贷政策以来，我国的消费信贷已经有了很大程度的发展，尽管近年来增速呈现逐渐放缓的趋势，但1999~2005年年均增长率仍然达到了67.3%，特别是近两年各大银行纷纷推出种类繁多的信用卡业务，信用卡的普及程度大大增加。与此相对应的是，我国相关的法律建设几乎一片空白，目前还没有一部统一规范消费信贷活动和调整消费信贷关系的全国性法律。当前，我国调整消费信贷的规范性文件层次较低，都是以行业规范的面目出现，没有上升到法律层次，缺乏法律约束力，难以有效保护借贷双方的合法权益，不利于消费信贷的长远发展。

2中美消费信贷机构比较分析

美国消费信贷的主要提供者有商业银行、财务公司、储蓄机构、信用社以及非金融机构等。众多的消费信贷提供者为消费者提供了更多的选择。授信机构通过高科技，许多消费信贷决策在几秒内做出，较复杂的家庭资产抵押决策一般在几小时内就可做出，为消费者提供高效优质服务。具体见表1。

2.1商业银行

根据美联储统计，自1946年起美国的商业银行就攫取了全美消费信用市场的绝大部分市场份额。截至2005年底，商业银行持有30.4%的总消费信用贷款。但近几年来，商业银行在美国总消费信用贷款总额中的比重有所下降。

2.2财务公司

美国的财务公司大致可分为以下几种：附属于大型企业的财务公司、由商业银行持有的财务公司以及独立的财务或私人贷款公司。比较著名的大型企业附属财务公司主要有：通用汽车承兑公司、克勤汽车信用公司、通用电器资本公司及福特汽车信用公司。其中，福特汽车信用公司和通用电器资本公司均属全美最大的信用卡提供者。

2.3储蓄机构

在1980年之前，美国的储蓄机构和互助储蓄银行只允许将其小部分资产投放在消费贷款中，这一限制大大制约了储蓄机构的消费业务。随着法规监管的放松，储贷机构迅速成为消费信用市场中增长速度最快的行业。其市场份额从1979年底的3.7%达到了1987年的顶峰9.8%。不过到了1998年，其市场份额又跌落至4%，但到2005年底，又涨回到9.8%。此外，美国的信用社、某些非金融企业，诸如零售商、加油站等也从事一部分消费信贷业务。

与美国相比之下，我国消费信贷的供给方面贷款主体单一。1998年，央行颁布的《个人住房贷款管理办法》，只允许经央行批准设立的商业银行和住房储蓄银行开展个人住房贷款业务。就汽车信贷来讲，1998年颁布的《汽车贷款管理办法》只允许四家国有独资商业银行试点开办消费贷款业务。1999年央行《关于开展个人消费信贷的指导意见》，允许所有中资商业银行全面开展汽车消费贷款业务。2004年10月3日，中国银行业监督管理委员会颁布并开始实施《汽车金融机构管理办法》规定：在中国境内设立的、经中国银监会及其派出机构批准经营人民币贷款业务的商业银行、城乡信用社及获准经营汽车贷款业务的非银行金融机构都可以发放汽车贷款。可见，我国开办汽车消费贷款业务的主要机构是国内商业银行，其贷款规模占整个市场的95%以上，而汽车集团财务公司等专业汽车金融机构的融资业务刚刚起步，业务量微乎其微。

3中美消费信贷业务比较分析

在美国，消费信贷有狭义和广义两种概念的区分。狭义的消费信贷包括：个人信贷额度、无抵押个人贷款、个人资金周转贷款、房屋整修贷款、学生贷款、耐用消费品贷款、个人债务重组贷款、汽车贷款、住房抵押贷款等；广义的消费信贷除了上述类型外，还包括房地产抵押信贷。美国消费信贷品种丰富、全面、灵活，并且不断创新。美国消费业务的多样化有利于消费信贷机构分散风险，增强盈利性，促进消费信贷的稳步增长。

尽管我国的消费活动有了很大的发展，但是我国的消费信贷业务和美国这样的发达国家还存在很大的差距。商业银行是我国消费信贷业务的主要提供者，消费信贷业务所占比重小。品种少。我国消费信贷占银行贷款额的比例还不到5%，而美国已经达到了60%。并且，我国消费信贷业务品种少，品种功能单一，住宅、教育等少量品种的信贷业务起步晚，差距大。同时，贷款程序繁琐，利率机制比较僵化，缺乏多样的消费信贷产品，难以满足市场需求。

4中美信用制度体系及风险管理比较分析

规范的个人诚信体系是美国消费信贷的基石。美国拥有专门的信用报告机构，主要有两种形式：消费信贷报告机构及调查性的信贷报告公司。消费信用报告机构拥有独立的计算机资料库，涵盖整个北美洲近1000万个信贷消费者的档案，保持着6亿以上的账目，资料库近10亿字节的资料，每天约有200万信用报告产生，约有1万起消费者查询。这种机构在美国主要有三家，即Experian信息服务公司、Trans联合公司及Equifax公司。调查性的信用主要提供包括消费者性格、声誉、生活方式及其他个人特性的调查性的信用报告，其资料通常来自于面试调查和其他传统方式。

美国的消费信贷机构具有一套严密的风险管理程序。美国消费信贷的风险管理有以下几个特点：①有效利用信用局的个人信用资料，严格把好消费信贷入口关；②充分运用定量分析方法，及时监测消费信贷资产质量；③强调风险审核与风险组合控制，实现信贷管理的横向制约；④重视信贷文化和风险控制文化的建立与培养，从业务拓展的源头控制风险；⑤实行消费信贷的精细化管理，有针对性地防范各类风险；⑥建立业务自我评估体系，对贷款风险进行预先警示；⑦充分发挥信贷管理委员会的作用，从整体上把握风险的控制与防范；⑧讲究消费信贷风险控制与防范的操作技巧，在具体操作程序上控制风险；⑨采取有效措施，及时清收不良贷款。

与美国相比，我国消费信贷市场面临的最大问题是社会信用体系的缺失，消费信贷具有贷款规模小、笔数多的特点，在国内个人和企业金融信用体系没有建立和完善的情况下，银行只能逐个审查借款人的收入信用状况，加上法律体系对失信者的惩戒机制不到位，银行风险管理成本高。就我国汽车消费信贷来说，目前，银行和经销商的消费信贷业务主要依靠保险公司提供的信用保证保险来实现风险的控制和管理，信用调查往往流于形式。更为重要的是汽车属贬值型动产，折旧率高，易于隐匿和移动，作为抵押物品较难保全，加上我国二手车市场发展落后，回收车辆的处理变现困难，在目前国内汽车价格不断下调的情况下，贷款汽车的现实市值往往低于贷款余额，消费者往往以车抵贷，逃避还款。实际上，没有完善的个人信用体系，无论怎么对高危群体索要高额保费，道德风险都难以得到有效控制。

参考文献

房贷调查报告例9

根据国务院《住房公积金管理条例》和《浙江省住房公积金条例》等规定，按照积极稳妥、依法治理、标本兼治、突出重点的原则，以加强制度建设、确保资金安全和改进工作作风为重点，全面提高住房公积金管理水平。通过专项治理，实现住房公积金监管力度明显加强，违纪违规行为得到及时发现、纠正和查处；住房公积金运作的管理制度进一步健全、操作进一步规范，内部管理更加完善，风险防范能力明显增强，资金运作风险得到有效控制；“控高保低”的缴存政策严格执行，住房公积金制度覆盖面进一步扩大，行风建设进一步加强，服务质量和工作效率明显提高，社会满意度显著提升。

二、主要任务

根据《浙江省开展加强住房公积金管理专项治理工作的实施意见》结合本市实际，专项治理工作的主要任务是：

(一)加强对住房公积金决策、管理制度执行情况的监督检查。重点检查住房公积金管委会决策、监督职能的履行情况；住房公积金管理中心、分中心内部制度建立和执行情况；财政、财务会计制度的执行情况，依法提取风险准备金、管理经费、廉租住房建设补充资金，并按规定实行“收支两条线”管理的情况；廉租住房建设补充资金使用情况；各监督部门监督职责的履行情况；公积金监管系统建设和运行情况；以及2006年以来各级审计报告的执行和整改情况。

(二)认真排查和处置住房公积金管理中存在的资金风险。重点督促检查住房公积金资金运作中的薄弱环节是否得到加强；提取是否按规定和程序办理；预售楼盘配套公积金贷款是否按规定办理；贷款是否按规定和程序审批发放；贷款抵押资料收存是否及时完备；逾期贷款发生的原因；逾期贷款催收制度是否建立健全；以及全省住房公积金贷款检查发现问题的整改情况。

(三)切实纠正损害国家和职工利益的突出问题。重点督促检查按省规定大中型企业建立住房公积金制度工作计划的制订和落实情况，扩大住房公积金制度覆盖面；加大行政执法力度，清理、纠正和查处不建不缴、少缴漏缴、拒绝公积金贷款及骗提、骗贷住房公积金等损害职工或国家权益和危害资金安全的行为；严格执行“控高保底”的缴存政策，切实纠正少数单位和职工超标缴存行为；完善提取和贷款办法，增强服务意识，优化业务流程，简化办事手续，畅通咨询和投诉渠道。

(四)严肃查处各类违规行为。对违规发放贷款、违规提取、挤占挪用资金、骗提、骗贷公积金等违纪违法问题，要从严查处，依纪依法实行责任追究。

三、工作方法和步骤

（一）部署动员阶段（2008年7月20日前）

1.成立专项治理工作机构。由市住房公积金管委会牵头，组成市住房公积金专项治理工作领导小组（名单附后），负责指导和协调解决专项治理工作中的重大问题。领导小组下设办公室，负责协调联络、分析汇总情况、检查指导等专项治理日常工作。

2.召开会议，布置专项治理工作。7月20日前召开全市住房公积金管理专项治理工作动员会议，下发专项治理工作实施方案，对专项治理工作进行动员部署。

3.加强宣传，自觉接受社会监督。广泛开展住房公积金专项治理工作宣传活动。市住房公积金专项治理工作领导小组设立专门的举报投诉电话(设在住房公积金管委会办公室，电话号码为2215364)，并在**市住房公积金网站（网址：）上开设举报电子信箱，自觉接受社会和群众的监督，并在市人大代表、政协委员和住房公积金管委会委员、缴存单位和缴存职工中聘请一批行风建设监督员。

（二）自查自纠阶段（2008年8月底前）

市公积金管理中心根据本实施方案的要求，对住房公积金缴存、使用、贷款管理情况进行全面检查，认真查找问题，深入分析原因，及时进行整改。对以往审计和贷款大检查发现的问题，逐一检查是否已经整改到位。对需要市里统一的政策问题和重大问题，应及时报告市领导小组办公室。对普遍存在的政策问题和重大问题，以及发现的严重违纪违法案件，要同时向省专项治理办公室报告。

8月15日前市中心、县分中心、区管理部开展自查自纠，并将自查自纠情况上报市公积金中心。8月16日至25日，市公积金中心组织自查自纠检查组进行全面检查，并将自查自纠情况报送市领导小组办公室。领导小组办公室将我市住房公积金自查自纠情况上报领导小组审批后，于9月1日前上报省专项治理办公室。

（三）监督检查和整改阶段（2008年10月底前）

领导小组要针对市住房公积金中心自查自纠情况和群众举报投诉反映的问题进行监督检查，并对部分地区专项治理工作进行抽查，帮助市住房公积金管理中心完善相关制度，堵塞管理漏洞，防范资金风险；对存在的问题要下达整改意见书，责令限期整改；对整改仍不合格的，要予以通报批评；对拒不整改或问题严重的，要追究相关责任人的责任。

（四）总结提高阶段（2008年12月底前）

深入分析专项治理工作中发现的问题，总结住房公积金管理中好的做法和经验。针对查找出的问题，健全和完善相关管理制度，积极探索并逐步建立不断加强住房公积金规范管理和防范风险的长效机制，并于12月10日前将有关情况报省专项治理办公室。

四、工作要求

(一)提高思想认识。建立和完善住房公积金制度是实现党的十七大提出的“住有所居”的一项很重要举措，是解决中低收入职工家庭住房困难的有效途径。加强住房公积金监管是维护公积金所有人合法权益的重要保证。各部门要深刻领会开展专项治理工作的重要性和必要性，提高认识，统一思想，增强做好工作的责任感和紧迫感，切实把专项治理工作各项措施落到实处。

(二)加强组织领导。住房公积金管理专项治理工作要纳入2008年全市纠风和机关效能建设的重点工作。要将其纳入今年政府议事日程和督办事项，各有关部门要加强领导，落实工作责任。领导小组要加强领导，精心组织，认真谋划，周密安排，把握进程，及时处理工作中出现的问题。

房贷调查报告例10

文章编号：1003―4625(2007)07―0079―04　中图分类号：F830.589　文献标识码：A

1999年，上海被确定为全国惟一的个人征信建设试点城市，中国个人征信建设开始进入摸索阶段。2002年，企业信贷登记咨询系统实现全国联网，个人信用系统联网成为央行征信建设的重中之重。2003年，个人征信建设实现重大突破。是年10月11日，央行征信管理局应运而生，负责全面的征信体系建设。2004年12月，由中国人民银行组织商业银行建立的全国统一的个人信用信息共享平台――个人信用数据库在七城市试运行后，目前已基本实现全国商业银行联网试运行。截至2005年8月，个人信用数据库已实现127家商业银行全国联网(其中包括4家国有独资商业银行，12家全国性股份制商业银行，111家城市商业银行)。与农村信用社的联网正在积极推进，已与8家联社实现了联网。全国金融机构个人消费贷款90％的信用记录已经入库。个人信用数据库将在商业银行防范个人信贷风险和促进个人消费信贷业务发展中发挥重要作用。如何充分利用个人信用数据库所提供的信息，加强个人征信制度建设，更好地促进商业银行个人消费信贷业务的开展，是当前及今后一个时期中国人民银行与商业银行面临的新问题。本文在借鉴国外个人信用体系建设成功经验的基础上，提出对策建议。

一、国外个人信用体系建设的成功经验

(一)专门的信用报告机构

早在1801年英国就成立了世界上第一家信用报告机构：“互通信息协会”，而信用报告业迅速发展则是在二战以后。美国在这一方面是做得最为出色的国家。

美国的信用报告机构主要有两种形式：消费信贷报告机构(Consumer Credit Reporting Agencies)及调查性的信贷报告公司(Investigative Credit Reporting Companies)。消费信贷信用报告机构拥有独立的计算机资料库，涵盖整个北美洲近1000万个信贷消费者的档案，保持着6亿以上的账目，资料库有近10亿字节的资料，每天约有200万信用报告产生，约有1万起消费者查询。这种机构在美国主要有三家，即：Expefian信息服务公司(Expefian-Information Services Trans)、联合公司(Trans Union)及Equifax公司(Equifax Inc)。调查性的信用主要提供包括消费者性格、声誉、生活方式及其他个人特性的调查性的信用报告，其资料通常来自于面试调查和其他传统方式。

信用报告机构采取商业化运作，它专门负责收集、保存、提供信贷申请人的有关信用资料以获利。它维护着一个以自然人为单位的信用历史与其他信息的数据库。银行、保险公司、财务公司和其他授信机构利用这些数据和信息来更好地做出是否对信贷申请人提供信用的决策。信用报告机构的服务对象是其成员，作为成员的银行等授信机构按期向其提供关于消费者个人基本账户状况的信息，由其将这些信息与征税破产、诉讼等公开信息一起储存进相应的个人数据库中。当某人申请贷款或其他形式的信用时，信用报告机构就会给成员银行提供一份能够全面反映该消费者个人信用状况的信用报告，使成员银行能够在信息充分的条件下做出贷与不贷、贷多贷少的信贷决策。

信用报告的内容一般包括以下几个方面：1．账户资料：美国金融体系完善的个人基本账户制度为信用报告机构提供了全面完整的个人账户资料。这些资料记录每一笔交易的资金往来情况，包括：账户名、账号、类型、个人/合伙账户、信用额度、月支付额、余额、当前状态(流动/拖欠)、拖欠时间以及长达24个月的跟踪记录。2．人文资料(Demographic Information)：包括消费者现有及以前的住址、社会安全号码、生日、赡(抚)养他人的人数及拥有还是租用现有住房。3，就业资料：包括消费者的职位、收入、工作年限及其雇主名称。4．公共记录(Public Record Infor-mation)是可以从政府、法庭和其他公共机构获得的资料。信用报告机构通常会定期核对这些公共记录以确定与消费者信用历史相关的信息，因为一般来说，破产申请、拖欠债务以及因未付税款而使不动产招致留置等都会影响到消费者的还债能力。5．信贷机构查询记录。是指债权人或其他机构要求查询消费者档案的记录。通过查询，信贷发放者可以了解到消费者最近有关信用申请。如果有是否被拒。一般来讲，如果一个消费者档案中有太多的查询记录，则表明他有可能在滥用信用，此种记录对他的信用历史极为不利。

美国信用报告机构的产品服务不断创新，信用报告的内容也不断地在完善。过去，信用报告机构的产品主要是一份包括申请人付款的历史、公共记录和其他资料的信用报告。随着信息技术的发展，信用报告机构开发了许多新品种以满足信贷发放者的需要，如采用记分制(Point Scoring Systems)来预测账户拖欠及破产的可能性；建立模拟资料库以抵制非法行为；指出账户的不连续性和反常的信用行为以警告信贷发放者做出进一步的调查等。其他一些正在信贷报告业迅速发展的业务包括自动化的信用申请程序业务及记分卡监管(Score CardonitoningProducts)业务，即信用报告机构收集、分析、记分及评估所有与信用申请相关的资料，然后将资料传送给信贷发放者，并向其提供是否同意或拒绝发放信贷或需要进一步审查的推荐。信用申请表可由申请者在信用处理中心填写，是否发放信贷的决定在短短的几分钟内就可以作出。

(二)科学严谨的信用评价指标体系

国外银行一般采用两种方法对信贷申请人的信用状况进行评定，即主观判断法和信用评分的数量分析法。前者主要是信贷员凭经验对贷款申请人的资料进行分析；数量分析法是在一个信用评分的模式上对贷款申请划分等级进行评分，它的好处是直观省时、便于决策、可操作性强。目前美国金融机构普遍应用“个人信用风险评分模型”和“消费者信贷电脑审批系统”。商业银行通常在24小时之内答复贷款申请人的申请，而某些住房抵押贷款公司更能够在1小时内作出答复。一般情况下，银行在接到申请人的贷款申请后，由信用报告机构获取信用历史报告，汇同个人基本资料，将这些资料输入电脑，通过电脑评分系统立即得出申请人所得的分数，从而决定是否向申请人发放贷款。美国商业银行客户信用评价指标体系数字化的理论基础实际是“5C”原则：品德(Character)、能力(Capacity)、资本(Cap-ital)、担保品(Collateral)和行业环境(Condition of Business)。

(三)完善的法律体系

发达国家在个人信用制度的建立与发展过程中，颁布了多部与消费信贷有关的法律法规，形成了一整套完善的个人信用法律体系。这些法律法规对与个人信用相关的行为作出了十分详细的规定。比如1．《诚实贷款法》(Truth in Lending Act)。该法要求债权人在向申请人授信时，必须提供真实准确的贷款条件，不得使用欺骗手段。2．《公正债务回收法》(Fair Debt Collee-tion Practices)。该法对债权人收债务作了详细的约束。比如禁止向债务人的朋友或雇主通报债务人的拖欠情况；禁止使用欺诈手段进入债务人住所确认或者拿走有价值的资产；禁止使用辱骂语言威胁债务人偿还债务等。3．《申请破产程序》(Bankruptcy)。债务人信用过度扩张以致无法承担偿付责任时可申请破产，这时，部分债务将被减免，债务人的财产被债权人清理分配。该法还对破产记录的保存时间做了规定。4．《公平信贷报告法》(FairCredit Reporting Act以下简称FCRA)。是监管信用报告业的主要法律文件，这项法案的目的是保证信用报告内容的准确性和信息使用的保密性。该法规定商业机构只有在信用申请人授权的情况下，才能使用他的信用报告；消费者有权查询他自己的信用记录，有对错误的信息提出质疑、要求改正和删除的权利。任何未经授权而获得他人信用历史资料的个人或将消费者信用历史资料透露给未经授权的他人的信用报告机构的雇员将面临最高金额达5000美元或坐牢1年或二者并罚的处罚。1997年10月1日生效的一条修正条款，对FCRA进行了重大的更改，由此可能产生更精确的信用报告资料。该修正条款包括：(1)对错误的责任已延伸至软件的供应者和作出该信用报告的机构。(2)消费者可有一个免费的号码来检查错误信息并可要求免费得到报告。错误信息必须在30天内予以纠正或删除，消费者也能利用该免费线路将他们的姓名在五个工作日内从信用报告机构提供的全部的目标市场表中删去。

(四)规范发达的金融市场环境

1．规范的个人基本账户制度。个人基本账户制度是指居民在指定的商业银行开立个人基本账户的同时，允许在其他银行、证券公司等金融机构拥有分账户，并且分账户的收支信息在基本账户中充分体现，并得以汇总反映。这一制度确保了信用报告机构能够获得完整的个人账户信息。

2．高效便捷的信用信息网络化系统。信息技术的高速发展，实现了金融体系的网络化运作，各金融机构与信用报告机构实现了信息共享，这为信用报告的大批量制作及确保报告内容的准确性创造了条件，并进而使银行等授信人能高效获取低成本的完整的个人信用资料，从而有效提高了信贷效率，降低了信用风险。

3．有效的个人信用风险转移机制：(1)信用担保制度，发达国家发展消费信贷的一个成功经验就是，由政府部门筹资组建消费信贷担保基金公司，专门为消费信贷、尤其是为长期消费信贷提供担保。例如，美国在住宅按揭担保方面就有政府机构性质的按揭担保机构和非政府性质的按揭担保机构，由其来担保借款人违约风险。全美国规模较大的政府机构性质按揭担保机构就有4家：联邦全国按揭协会、联邦住宅贷款抵押公司、联邦全国抵押协会以及退役军人管理局。其发行的住宅按揭担保证券约占整个市场份额的90％，同时，联邦住宅贷款抵押公司还为住宅抵押债券的二级市场买卖提供资金支持；联邦全国抵押协会为住宅抵押债券二级市场融资。(2)信贷保险，如美国的住房抵押贷款保险是一种政府机构担保和私营保险相结合的混合经营模式，其风险由保险公司承担。在法国，只要贷款买房就必须投保住房保险，保险作为强制性措施，为贷款买房者因失业、死亡、丧失劳动能力提供还款保障。

二、加快中国个人信用制度建设的对策建议

目前，中国缺乏个人信用制度建设的长远规划和完善的法律法规，也没有高效的运行机制，应该借鉴国外发达国家个人信用制度建设的先进经验，结合我国具体国情，加快我国个人信用制度建设。

(一)建立专门的信用报告机构

国际上的信用报告机构的建立有两种方式：一是欧洲式，即中央银行和政府出面并深度介入，资信机构实际上成为政府的附属物；二是美国式，即完全采取商业化运作方式，由市场化的公司来完成信用信息管理工作。现有的上海资信有限公司采取了上述两种方式的结合，即在各商业银行和有关部门负责人组成的理事会监管之下，由当地人民银行和地方政府授权的第三方中介机构以企业方式开展业务。目前对这一模式的选择有不同的看法。结合我国的实际情况，笔者认为信用报告机构的建立应分两步走：

首先，在信用报告机构建立之初，应由地方政府牵头，人民银行负责组建，机构在性质上隶属于人民银行。这一阶段是初始数据源的建立阶段(征信阶段)。需要政府强制有关行政管理部门、银行及社会性组织将个人信用信息数据以商业化形式出售或义务贡献给资信公司。目前各家商业银行出于自身利益考虑，并不愿首先把客户信息提供给资信公司，因此，政府和中央银行的强制执行将改变商业银行和资信公司之间的博弈关系，使信息的提供成为可能。

其次，在完成征信数据源的建立之后，信用报告机构应实行独立运作。所谓独立运作，是指资信机构在业务开展过程中，应体现独立性和公开性原则。独立性即资信机构应成为完全独立于政府和中央银行的商业化运作的中介机构，而公正性即资信机构必须依法确保信用报告的客观、公正。在当前的体制背景下，信用中介机构实行独立的商业化运作方式的意义在于，能够避免产生新的权力垄断部门，从而避免资信机构内的寻租行为。出于竞争的需要，建议首先建立两家资信机构，资信机构完全采取市场化的经营方式，其竞争的核心是各公司征信和信用评级、预测的真实和准确程度。总之，市场选择应成为资信机构生存与发展的最终准则。

(二)在已有个人信用数据库的基础上，完善个人基本账户制度

财务状况是个人信用报告的主要内容，这方面的信息主要来自银行等金融机构的账户资料。由于发达国家商业银行多实行合业经营，一般规模较大的商业银行都能为个人客户提供全方位的金融服务，包括存取款、买卖股票债券、办理保险和申领信用卡等。每个具有合法身份的成年人都可以在银行开立一个基本账户，在该账户下又可以开立多个分账户办理上述业务。这样，个人的金融活动情况一般都能在银行得到真实的反映。针对我国商业银行的经营状况，建立个人基本账户制度应分五步走：

第一步，深化落实储蓄存款实名制，在此基础上由指定商业银行开办个人基本账户，同时允许个人在其他银行、证券公司等金融机构拥有分账户，并且分账户的收支信息在基本账户中充分体现，并得以汇总反映；第二步，将个人支票、工资账户纳入基本账户；第三步，将居民退休金和养老金纳入基本账户；第四步，将保险、医疗保障等社会福利资金纳入基本账户；最后

一步，将个人所得税账户纳入基本账户。

(三)实现信用信息网络化

信用报告机构的运作方式是利用先进的电脑系统和信息技术，将分散在商业银行及政府部门中的个人信用信息集中后进行加工储存，建立个人信用信息数据库并编制个人信用报告。通过与各商业银行联网，实现银行将个人信用信息通过网络传输到数据库，同时信用中介可通过网络向银行传递信用信息，最终建立信息的双向流通体系。信用信息网络化建设可分三阶段：

第一阶段：以个人基本账户制度为依托，通过金融系统内联网，建立个人账户信息子库，目前这一阶段的工作已经基本完成。

第二阶段：由政府督导法院、公安、税务等职能部门组建各自的信息子库。

第三阶段：由政府牵头，多部门相互配合，借助计算机网络，将个人账户信息子库与各职能部门信息子库实现联网，建立个人信用信息数据库，并交由信用报告机构负责管理，信用报告机构以该数据库为基础，开发出个人信用信息登记系统，对有关个人信用的资料进行汇总、分析、评估、传递等处理。

(四)建立个人信用评估制度

个人信用评估是建立在个人信用登记制度基础之上的，通过完整的评价指标体系，对个人信用资料进行分析、判断的过程。个人信用评估制度建设的关键是信用评价指标体系的科学、全面、可操作性。

构建个人信用评价指标体系的理论基础是“5C”原则：品德(Character)、能力(Capacity)、资本(Capital)、担保品(Collateral)和行业环境(Condition of Business)。品德(Character)是指借款人的道德品质、守法意识、履约历史等情况；能力(Capacity)是指借款人须具有一定的才能、有一定的赚钱能力；资本(Capital)是指现在所拥有的动产和不动产的情况；担保品(Collateral)是指借款人所提供的担保品是否高于确定价值，是否易于变现并能足以偿还贷款；行业环境(Condition 0f Business)是指借款人所从事的行业在整个经济中的发展趋势。综合“5C”原则，个人信用评价指标体系须对借款人的还款能力和还款意愿两方面作出评估，据此，可将个人信用评价指标体系划分为两类：还款能力评价指标体系和还款意愿评价指标体系。综合以上两类指标体系，可对个人信用状况作以下评估。根据分值，还款能力划分为：A(80―100分)还款能力强，B(60―80分)还款能力一般，C(60分以下)还款能力弱；还款意愿划分为：A(190―275分)还款意愿优，B(100―190)还款意愿良，C(100分以下)还款意愿差。由此得出9种个人信用状况组合，如表1所示：

对AA、AB、BA级借款人，可适当放宽贷款条件，加大信贷授信额度；对CA级借款人应限制放款或作进一步评估，同时，加强授信后对借款人还款能力指标的跟踪调查；对BB、AC级借款人也应限制放款或作进一步评估，同时，加强授信后对借款人还款意愿的跟踪调查；对BC、CB、CC级借款人则拒绝发放贷款或从严控制发放。

个人信用状况评价还应结合贷款的担保、抵押状况进行综合评定。担保、抵押状况评定标准如下：

(五)建立个人信用风险管理与控制制度

个人信用风险管理包括风险防范、风险监控和风险转移三个环节。

风险防范是管理与控制风险的第一步。预防风险得当可在很大程度上降低金融机构消费信贷风险管理的难度。个人信用风险防范机制具体包括两方面的措施：

1．制定与个人信用相关的法律体系，依法约束个人信用所涉及机构及个人的行为。目前，急需制定《信用报告法》，确保信用报告的真实性和准确性；依法规范公共信息数据的取得和客户个人的法律权利与义务。应当进一步完善《担保法》、《合同法》、《贷款通则》等相关经济、金融、法规中的个人信用方面的条款；在现有的《个人住宅贷款管理办法》、《汽车消费贷款管理办法》及《关于开展个人消费信贷指导意见》等法规条文的基础上，制定专门的个人信用法，确保信用关系中授信人权益不受侵犯，维护信贷资金安全；保护借款人的合法权益；对授信人及借款人的违约行为制定严厉的惩罚规则。